Legittimo non pagare il canone di affitto nel Lockdown ?

Diversi provvedimenti recenti intervengono in merito al non pagamento del canone di locazione/affitto … vediamo di capire.

Apparentemente alcuni articoli, nei mesi scorsi, hanno diffuso l’erronea idea che siano stati emesse sentenze che giustificano il mancato pagamento dei canoni di locazione o affitto di ramo di azienda nel periodo di Lock-down.

Non sembra essere così .

Che un eventuale procedimento giudiziale sia già giunto ad una fase decisionale è impossibile, visti i tempi ristretti.

Va però evidenziato che ci sono state diversi provvedimenti d’urgenza favorevoli a questa interpretazione e relativi all’escussione di garanzie bancarie / assegni ed effetti a copertura del pagamento del canone di locazione/affitto non regolarmente saldato.

Venezia

In senso costantemente favorevole al conduttore/affittuario si sono espressi, tra gli altri, i seguenti Tribunali:

  • Tribunale Venezia, decreto del 22 maggio 2020
  • Tribunale di Rimini, decreto del 25 maggio 2020

Si tratta di provvedimenti emanati in sede d’urgenza e non di sentenze.

Il loro carattere è per natura provvisorio e soggetto a una conferma all’esito del procedimento d’urgenza e successivamente nella sede di merito.

Le motivazioni dei provvedimenti sono necessariamente succinte.

Ha suscitato particolare interesse il provvedimento del Tribunale di Venezia del 22 maggio 2020 in quanto emesso nei confronti di una proprietà di centro commerciale, con inibitoria alla proprietà dell’immobile di escutere la garanzia e alla banca di pagarla.

La decisione argomenta muovendo dall’assunto che “le vicende del contratto di affitto di ramo di azienda oggetto di causa debbano esse valutate alla luce della previsione di cui all’art. 91, d.l. 17 marzo 2020, n. 18 il quale, nell’integrare l’art. 3 d.l. 23 febbraio 2020, n. 6 (convertito con modificazioni con la l. 5 marzo 2020, n. 123) ha aggiunto dopo il comma 6, il seguente comma 6 bis: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

Vi è dunque un richiamo alla legislazione emergenziale.

Tuttavia deve essere notato che l’articolo 91 del citato decreto legge scagiona il debitore da responsabilità per i danni da inadempimento (prevista dall’articolo 1218 c.c.), ma non ha come effetto immediato di liberare il debitore dall’adempimento.

Questa liberazione potrà perciò essere argomentata con altri argomenti (impossibilità sopravvenuta della prestazione, forza maggiore, etc.).

Il provvedimento di legge rende chiaro che, ove si verifichi un inadempimento causato dal rispetto delle misure del contagio e tra le parti fossero pattuite “punizioni” particolari per l’inadempimento (come penali, decadenze, eccetera), queste non troveranno applicazione.

Il Tribunale pertanto ha probabilmente valutato l’escussione della garanzia bancaria alla stregua di una di queste “punizioni” (anche se tecnicamente essa si configura come mera sostituzione del debitore originario. Forse il giudice ha valutato in un quadro più ampio le conseguenze negative dell’escussione per il debitore, facendole rientrare nel disposto dell’articolo).

In questo solco il Tribunale di Genova ha tenuto espressamente conto dei “gravi effetti pregiudizievoli che l’operatore potrebbe subire qualora – in quel caso – i titoli dati in garanzia vengano posti all’incasso e non pagati per difetto di provvista, quale in particolare la levata del protesto e la segnalazione alla Centrale Rischi, e ricadute di ciò sui rapporti, in specie bancari, in capo alla ricorrente stessa”.

Sotto il profilo dell’urgenza, e cioè della necessità di emettere i citati provvedimenti in assenza di contraddittorio, la convocazione della controparte è stata ritenuta quasi sempre pregiudizievole per l’attuazione del provvedimento richiesto, in quanto nel tempo necessario all’instaurazione del contraddittorio la garanzia potrebbe essere escussa (o eventuali assegni o effetti potrebbero essere messi all’incasso).

Il Tribunale di Rimini ha fatto riferimento all’impossibilità sopravvenuta della prestazione per giustificare l’inibitoria.

Il Tribunale di Bologna ha dato atto, come elemento a favore dell’istante, della “pendenza di concrete trattative con la trasmissione da parte della conduttrice di una proposta transattiva consistente nella pattuizione di una temporanea riduzione del canone locatizio”.

In generale dunque le richieste di blocco dell’escussione delle garanzie, di vario tipo, del pagamento dei canoni hanno trovato accoglimento in sede cautelare.

Si dovranno attendere i prossimi mesi per verificare se queste decisioni troveranno conferma.

Covid 19

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